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記事公開日:2024/01/12 最終更新日:2024/01/12

実践!貸し倉庫経営の始め方|種類、メリット、デメリットから倉庫業法まで詳しく解説

ワンマーケティング
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土地活用の新たな波として、貸し倉庫経営が注目されています。貸し倉庫経営は、アパートやマンション経営に比べて、初期費用を抑えてスタートできることが特徴です。その分、利回りが高いことから多くの人々が興味を示しています。

しかし、貸し倉庫の種類や形態はさまざまで、それぞれに特性があります。成功するためには、これらの特性やメリット、デメリットを深く理解することが必要です。本記事では、貸し倉庫経営の基本から、実際に事業を始めるまでのステップまで詳しく解説します。

貸し倉庫経営とは?

握手する男性たち

貸し倉庫経営とは、空いている土地を倉庫スペースとして提供して、使用料を得るビジネスです。これは「トランクルーム」と似ていますが、サービスの内容、契約形態や利用者のニーズは異なります。多くの土地所有者にとって、土地活用の魅力的な選択肢となっています。それぞれ詳しく解説します。

貸し倉庫(営業倉庫)

貸し倉庫経営は、倉庫スペースを提供して、そこを利用する企業や個人と不動産賃貸借契約を結ぶビジネスです。これは「営業倉庫」とも呼ばれます。利用者は倉庫内での物品の保管状態を自己で管理する必要があります。そのため、運営側の管理負担は比較的低く済みます。

一方で、トランクルームとは異なり、貸し倉庫の規模は通常大きく、法人利用者が多いのが特徴です。大規模な商品の保管や、ビジネス用途での活用が見込まれます。運営側は、契約に基づきスペースを提供するだけでなく、セキュリティやアクセスのしやすさなど、利用者のニーズに応じたサービスを考慮することが重要です。

貸し倉庫経営は、土地の有効活用として注目が集まっています。特に、都市部や物流の要所に位置する土地では、高い需要が見込まれます。このビジネスを始める際には、立地やターゲット市場の分析が不可欠です。また、競合との差別化を図るためにも、独自のサービスや付加価値の提供が求められるでしょう。

トランクルーム

トランクルームは、個人や法人が物品を保管するためのサービスです。このサービスは、貸し倉庫とは契約形態において大きな違いがあります。貸し倉庫は一般的な賃貸借契約に基づいて運営され、荷物の保管に関する責任は基本的に利用者にあります。一方で、トランクルームは寄託契約を結ぶため、保管責任がサービス提供者にも発生します。

保管責任があることは、事業を始める際の障壁の一つとなります。一方、貸し倉庫では保管責任を負わなくても良い点は大きなメリットといえます。

貸し倉庫の種類

屋外倉庫

貸し倉庫には大きく分けると二つのタイプがあります。一つは屋内型で、もう一つは屋外型です。屋内型倉庫は、建物内に区画されたスペースで、安全性や気候管理が強みです。対して、屋外型倉庫は開放的なスペースで、大型物品の保管に適しています。これらのタイプは、保管する物品の種類や量によって選ばれます。それぞれ詳しく解説していきます。

屋内型

屋内型の貸し倉庫は、ビルや工場などの空き部屋やフロアを収納スペースとして活用します。このタイプは、コンテナ設置の費用が比較的低く、温度や湿度の管理も容易です。

そのため、食品や電子機器など、環境に敏感な物品の保管に適しています。また、屋内型倉庫はセキュリティが高く、多様なサイズのスペースを提供できるため、さまざまなニーズに対応可能です。これらの特性は、個人から企業まで幅広い利用者に魅力的です。

屋外型

屋外型の貸し倉庫は、広い土地にコンテナを設置して運営されます。このタイプでは、土地の広さに応じて多くのコンテナを配置することができ、それによって収益の向上が期待できます。屋外型の特徴は、コンテナの設置と撤去の容易さにあります。

このため、土地所有者にとっては、事業の変更や撤退が比較的簡単に行えるという利点があります。屋外型貸し倉庫は、大きな物品や機械など、スペースを多く必要とする物の保管に特に適しています。

貸し倉庫経営のデメリット

ペンを持ってリスク評価マトリックス表を確認する人

貸し倉庫経営には、多くのメリットがありますが、デメリットも存在します。これらを理解して計画を立てることが重要です。しっかりと理解した上で、経営計画に役立ててください。

需要の見極めが難しい

貸し倉庫経営は、土地活用の一つの手段ですが、成功にはいくつかの難点があります。特に、地域の需要を正確に見極めることは困難です。さらに、市場の状況や競合他社の動向によって、需要が変動することがあります。また、競合業者があとから市場に参入することで、収益が減少するリスクがあります。

市場調査や地域ニーズのリサーチを通じて、需要をできる限り正確に掴みましょう。これらの情報を基に、戦略を練り、柔軟な経営計画を立てることが、長期的な成功に繋がります。

集客までに時間がかかる

貸し倉庫経営は比較的新しいビジネスモデルのため、一般の賃貸物件と比べると認知度がまだ低い状況です。このため、集客には時間と忍耐が必要とされます。一般の賃貸物件であれば大手不動産ポータルサイトなどを活用できるのに対して、貸し倉庫の情報は限定的な媒体でしか発信されていないことが多いです。

専用の広告媒体も存在はしますが、その数はまだ少なく、情報提供が十分ではありません。その他、一般的な広告手段としてはチラシや看板が用いられますが、これらだけでは十分な集客は難しいとされています。

集客の困難性は、貸し倉庫経営における大きなデメリットの一つです。成功するためには、これらの課題を克服して、効果的なマーケティング戦略を立てる必要があります。

都市計画法によりエリアが制限されている

貸し倉庫経営を始める際、あくまでも一部のエリアではありますが、都市計画法による用途地域制限に注意してください。この法律は、3つのエリアでの貸し倉庫の建築を制限しています。具体的には、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域では、貸し倉庫の建築は基本的に許可されていません。

これらのエリアは、住宅建築を目的としており、貸し倉庫のような商業施設の建設は認められていないのです。そのため、貸し倉庫経営を計画する場合、土地の用途地域を事前に正確に把握する必要があります。確認を怠ると、後になって計画が頓挫するリスクがあります。都市計画法の規定を十分に理解して計画に反映させましょう。

金融機関からの融資を受けにくい

貸し倉庫経営を行う際の大きな課題の一つは、金融機関からの融資が受けにくいことです。一般的なアパートやマンション経営の場合、これらの賃貸物件は安定した資産価値があると見なされ、金融機関から融資を受けやすいです。これは、これらの賃貸物件が安定した家賃収入をもたらすため、返済の確実性が高いと認識されるからです。

一方で、貸し倉庫は資産価値が低く見られがちで、融資の担保としての価値も低いと評価されることがあります。また、貸し倉庫から安定して使用料収入を得ることは簡単ではないため、返済の安定性が低いと判断されることがあります。

その結果、貸し倉庫経営においては自己資金の重要性が高まります。計画的に資金を用意できることが重要です。明確なビジネスプランの元、将来の収益見通しをしっかりと立てていきましょう。

管理リスクがある

貸し倉庫経営は、管理が比較的簡単でリスクが低いとされていますが、それでもリスクが全くないわけではありません。盗難や不法利用、敷地内でのゴミの不法投棄など、さまざまな問題が発生する可能性があります。

特に、室内型の貸し倉庫では、適切な換気や温度管理が欠かせません。これを怠ると、保管されている物品の劣化や損傷のリスクが生じます。また、貸し倉庫のセキュリティ対策も重要です。不十分なセキュリティ管理は、盗難や不法侵入のリスクを高めます。

これらのリスクを未然に防ぐためには、継続的な管理と注意が必要です。ほかの土地活用方法と比べて手間が少ないと思われがちですが、適切な管理体制を整えることが、トラブルを防ぎ、事業の安定に繋がります。

貸し倉庫経営の始め方

地籍図に領土の建物のプロットについて議論する人々.jpg	 地籍図に領土の建物のプロットについて議論する人


貸し倉庫経営を始めるには、計画的なアプローチが重要です。まず、土地の有効活用を考えます。適切な地域の選定と規模の検討が必要です。次に、市場のニーズを理解して競合との差別化を図ります。

これらの手順を踏むことで、効率的で利益を生み出す経営を目指せます。具体的に4つのステップに分けて詳しく解説します。

STEP1:土地や周辺環境を調査する

まずは「土地や周辺環境の調査」が最初のステップです。この段階で、土地の「用途地域」や近隣の状況を詳しく確認してください。経営に適した場所を見極めます。日本には13の用途地域が存在しますが、貸し倉庫経営は特定のエリアでのみ許可されています。

主なエリアとしては、第一種住居地域や商業地域などが挙げられます。これらの情報は、公的な情報源を通じて確認することができます。また、倉庫の利便性を考慮して、Uターン可能なスペースの有無や、近隣の競合店舗の存在も重要な要因です。

土地や周辺環境の総合的な調査を行うことで、リスクを減らして、成功への道筋を立てることができます。事業の基盤を固めるための重要な一歩です。

STEP2:ターゲットを決定する

次のステップとして、ターゲットを決定します。この段階で、立地調査や地域の競合調査を行い、差別化戦略まで策定することが求められます。立地調査では実際に現地へ足を運ぶことが理想です。難しい場合には、Googleマップなどのオンラインツールを活用して効率的に調査しましょう。

貸し倉庫経営では、地域のニーズに柔軟に対応する必要があります。ターゲットを明確に定めることで、提供するサービスを効果的に設計して、適切な顧客層にアプローチすることができます。

STEP3:管理方式を決定する

主に三つの管理方法があり、それぞれに長所と短所が存在します。

  1. 自営方式は、経営者自身がすべての業務を手掛ける方法です。この方式は利益の最大化が期待できますが、運営にかかる手間は相応に大きくなります。特に副業としての経営では、時間的制約が大きな課題となる場合があります。
  2. 業務委託方式は、特定の業務を外部の専門業者に委託する方法です。効率的な経営が実現可能ですが、外部業者への支払いが必要です。
  3. 一括借り上げ方式は、土地や倉庫を運営業者に貸し出し、その配当を受け取る方法です。この方法では、運営に関する手間がほとんどかかりませんが、収益は比較的低めになる傾向があります。
これらの管理方式はそれぞれに利点と欠点があります。自社の資源、目的、収益期待を総合的に考慮して、最適な方式を選択することが貸し倉庫経営の成功への鍵です。管理方式の選択は、経営の効率性や収益性に大きく影響しますので、慎重な検討が求められます。

STEP4:設備を建設する

最後のステップでは、実際に設備(倉庫)を建設していきます。この段階では、法律に準じた適切な対応が求められます。例えば、コンテナの設置に際しては建築基準法を遵守して、必要な建築確認申請を行います。安全性を考慮してJIS認定のコンテナを選択することが中心ですが、特例や業務形態によっては申請が不要な場合もあります。

競合との差別化を図るためには、トランクルームや設備に独自の特徴を加えることが推奨されます。例えば、冷蔵・冷凍庫の追加は、多様な保管ニーズに対応する上で有益です。また、異なるサイズのトランクルームを提供することや、多様な支払い方法を導入することも、ユーザーの利便性を向上させます。

近年では、テント倉庫を建設するケースが増えています。テント倉庫は、軽量鉄骨を組み立て、その上からシート膜をかぶせて作る倉庫です。このタイプの倉庫は、低コストで短期間に建設できるというメリットがあります。

貸し倉庫経営を成功させるためには、ユーザー視点から考えられた適切な設備とサービスの提供が重要です。建設プロジェクトを進める際には、利用者のニーズを十分に考慮して、独自性と機能性を兼ね備えた設備を整えることが求められます。

貸し倉庫経営に関わる「倉庫業法」とは?

建築のイメージ

貸し倉庫経営を始める前には、倉庫業法を正しく理解することが不可欠です。この法律は、貸し倉庫業界の基本的な規範であり、業界の基準や規定が詳細に定められています。

倉庫業法の重要な点は、無登録での運営や「名義貸し」が違法行為とされ、厳しく取り締まられることです。これらの違反には、懲役刑や罰金が課される可能性があります。したがって、法律を遵守して、正規の手続きに沿って進めてください。

適切な登録や許認可を得ることは、ビジネスの信頼性を高めるだけでなく、法的なトラブルを避ける上で重要な要素です。この法律に基づく運営は、貸し倉庫経営における信頼と安全の基盤を築きます。

倉庫業法の対象となる「営業倉庫」と「自家用倉庫」

倉庫は「営業倉庫」と「自家用倉庫」の2種類に分けられます。営業倉庫は他人の荷物を保管することを目的として、自家用倉庫は所有者自身の荷物を保管するために使われます。

倉庫業法は「営業倉庫」を対象としており、貸し倉庫も「営業倉庫」に該当します。したがって、貸し倉庫経営者は倉庫業法の規定に従う必要があります。近年、貸し倉庫はEC市場の拡大に伴い需要が高まっていますので、適切な法規制の下での運営がますます重要になっています。

貸し倉庫を契約する前の注意点

貸し倉庫経営における重要な注意点の一つが、「名義貸し」の問題です。名義貸しとは、他者の名義を使用して倉庫業を運営する行為で、これは倉庫業法により厳しく禁止されています。この行為に違反した場合、最大1年以下の懲役刑や100万円以下の罰金が科される可能性があります。

名義貸しの行為は、責任の所在が不明確になるため、事業者と利用者の双方にとって信頼性や安全性に関する問題を引き起こします。そのため、貸し倉庫業を契約する際には、業者が正式に登録されているか、また、名義貸しに関する理解度を確認することが重要です。

貸し倉庫経営においては、倉庫業法の規定に従い、正確な知識と手続きを遵守して経営を行うことが必須です。これにより、業者と利用者双方の信頼と安全を守り、ビジネスの健全な運営を保証することができます。倉庫業法を遵守することは、法的な問題を避けるだけでなく、事業の信頼性を高めるためにも非常に重要です。

まとめ

テント倉庫


貸し倉庫経営を始めるための重要なステップには、土地や周辺環境の調査、ターゲットの特定、管理方式の決定、そして倉庫設備の建設が含まれます。これらのプロセスを通じて、貸し倉庫経営を成功に近づけます。また、倉庫業法の理解と遵守は、合法的かつ安全な運営を確保するために不可欠です。

これから貸し倉庫経営を始めるにあたり、新しい貸し倉庫の建設を検討されている場合、「テント倉庫」は有効な選択肢の一つです。テント倉庫とは、軽量鉄骨とシート膜を使って建設される倉庫です。貸し倉庫用に倉庫を建築する際、認可を受けるためにはさまざまな基準をクリアする必要があり、煩雑な手続きに手間も費用もかかります。その点、テント倉庫であれば許可基準への適合も可能な上、初期費用に工期を抑えることも可能です。

さらに、テント倉庫は耐久性や耐候性が高く、明るく効率的な作業環境を提供することができます。これにより、初期投資を抑えつつ、効率的な倉庫運営を開始できるメリットがあります。近年、先進的なメーカーや物流業界では、このテント倉庫の利用が進んでおり、効率的な倉庫運営に寄与しています。

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